Em tempos de incerteza econômica, encontrar investimentos que aliam segurança e retornos consistentes é um desafio. Os CRIs oferecem uma proposta única para quem busca rentabilidade previsível e atrativa sem abrir mão de garantias sólidas.

Definição e Importância dos CRIs

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são títulos de renda fixa emitidos por securitizadoras e lastreados em créditos imobiliários, como parcelas de financiamentos, aluguéis ou vendas na planta. Eles funcionam como um financiamento indireto ao setor imobiliário, viabilizando projetos de construtoras e incorporadoras.

Ao adquirir um CRI, o investidor passa a ter direito ao fluxo de pagamentos decorrentes desses recebíveis, recebendo juros periodicamente ou no vencimento, além do valor principal aplicado. Diferentemente das LCIs, que contam com a cobertura do FGC, os CRIs se apoiam em garantias reais de imóveis, como alienação fiduciária ou cessão de direitos creditórios.

Como Funcionam os CRIs

O processo de emissão de um CRI envolve três partes principais: a incorporadora, a securitizadora e o investidor. Primeiro, a incorporadora cede seus recebíveis à securitizadora. Em seguida, esta emite os certificados no mercado, captando recursos para financiar novos empreendimentos.

Quando os compradores dos imóveis tornam-se adimplentes, suas parcelas fluem diretamente à securitizadora, que repassa os valores aos detentores dos certificados. Esse fluxo pode ser estruturado para pagamentos periódicos ou amortização integral no vencimento.

• Estrutura típica: recebíveis transformados em títulos de dívida.
• Prazo de vencimento: 2 a 15 anos, enquadrando-se em perfil de longo prazo.
• Tipos de lastro: pulverizado (vários devedores) ou concentrado (um devedor principal).

Tipos de Remuneração e Rentabilidade

Uma das grandes vantagens dos CRIs é a variedade de indexadores, permitindo ao investidor escolher conforme seu apetite de risco e cenário macroeconômico. As principais modalidades são:

• Prefixada: taxa definida no momento da emissão, garantindo juros fixos ao investidor.
• Referencial: atrelada à Taxa Referencial (TR), pouco utilizada atualmente.
• Pós-fixada (CDI): acompanha o CDI, atraente em cenários de Selic elevada.
• Indexada ao IPCA: protege contra a inflação, preservando o poder de compra.

Exemplos recentes comprovam a rentabilidade firme e consistente oferecida pelos CRIs. Há papéis atrelados a CDI + 8% ao ano, equivalendo a cerca de 22,6% líquido, e outros pagando quase 16% a.a. isentos de IR.

Vantagens e Riscos

Antes de investir, é fundamental avaliar os benefícios e os pontos de atenção dos CRIs:

• Isenção de IR e IOF: exclusivamente para pessoas físicas, amplificando o retorno líquido.
• Garantias reais: imóveis em alienação fiduciária ou cessão de créditos que reduz o risco de crédito.
• Liquidez baixa: ausência de resgate antecipado torna-os investimentos de longo prazo.
• Risco de inadimplência: mitigado pela pulverização e pela qualidade dos lastros.

Comparação com Outros Ativos

Para entender melhor o posicionamento dos CRIs, veja a tabela comparativa entre CRI, CRA e LCI:

Casos Práticos em FIIs de CRIs

Investidores também encontram exposição a CRIs via Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Alguns exemplos de desempenho recente:

• RECR11: DY 12m de 13,82% e valorização de 20,31% em 12 meses.
• CACR11: carteira 97,84% CRIs, DY semestral de 8,57%.
• NCHB11: DY semestral de 7,35%, com gestão ativa e P/VP de 100–110%.

O Mercado Atual e Perspectivas

Nos últimos anos, as emissões de CRIs dispararam, impulsionadas pela demanda por renda fixa indexada à inflação e ao CDI. A tendência de consolidação do mercado reflete confiança em estruturas cada vez mais robustas.

Com a previsão de Selic média em torno de 12,6% e IPCA de 5,28% em 2023, os CRIs devem continuar oferecendo rentabilidade competitiva em relação a outros ativos pós-fixados.

Como Investir em CRIs

Para iniciar sua jornada em CRIs, siga estes passos práticos:

1. Abra conta em uma corretora de valores habilitada.
2. Acesse a plataforma da B3 e pesquise os CRIs disponíveis.
3. Analise o rating das securitizadoras e a qualidade dos garantidores.
4. Considere prazos e indexadores que se alinhem ao seu objetivo financeiro.
5. Distribua recursos em diferentes emissões para mitigar riscos.

Com disciplina e critério, os CRIs podem compor uma parcela importante de uma carteira diversificada, proporcionando fluxo de caixa previsível e proteção contra a inflação.

Investir em CRIs é confiar em uma classe de ativos que nasceu para financiar o crescimento imobiliário brasileiro, ao mesmo tempo em que oferece aos investidores rendimentos sólidos e estruturados. Aproveite esse instrumento para equilibrar segurança e remuneração em sua estratégia de longo prazo.